固定利率住房贷款的利弊分析

摘 要：固定利率房贷的产生和，是为了给借款人提供更多的风险管理手段，为了拓展房贷业务和客户细分的需要。固定利率房贷对银行和借款人而言，都具有优点和不足之处，正确认识固定利率房贷的利弊，是发挥其优势，克服其不足之处的前提。?
关键词：固定利率住房贷款;优点;不利之处? ?
　　
　　1 对银行而言，固定利率房贷的优点?
　　
　　（1）满足不同客户群体的需要，有利于拓展银行房贷业务，刺激潜在住房需求者的消费需求。固定利率房贷利率固定不变、每月还款额固定，消费者可以根据自己的收入情况较为准确地判断自己的支付能力，避免了浮动利率下每月还款的不确定性带来的对自身支付能力的担心，诱导消费者放心大胆地决策，在没有积蓄可随时支付的情况下，提前享受舒适住房而不用担心支付困难。在浮动利率下，由于随着利率的提高，每月的还款数额也上升，对未来利率会上升到什么程度，借款人不能做出准确的预期。由于每月的还款数可能超出借款人的支付能力，借款人的这种忧虑可能导致其放弃贷款，推迟消费。?
　　（2）有效减轻按揭客户大量的提前还款的压力。这个原因对银行来说更为现实和迫切，因为央行对房贷加息后，消费者出于减少房贷支出的考虑，纷纷提前还贷，而这种提前还贷的数量之大，远远超过了银行的想象。以全国房产热点城市上海来看，2005年房产按揭贷款新增额在整个贷款中所占的比重也从2004年76%的高位降低至2005年的45%左右。这种情况下，银行推出固定利率住房贷款，很大程度是希望这种新型产品可以规避央行的加息风险，重新提升“萎靡不振”的个人按揭贷款市场。?
　　（3）降低银行承担的信用风险。相对浮动利率而言，固定利率房贷违约风险较少。浮动利率房贷在开始时利率比固定利率房贷的利率低，随着时间的推延利率会提高，这会诱导没有足够支付能力的消费者不顾今后的承受能力使用浮动利率贷款。在利率低时尚可按约归还本息，但是，如果利率不断上升，借款人每月须还的数额增加很大，而借款人事先并没有做好充分的准备，一旦超出借款人的还款能力，将导致借款人无法支付贷款本息。即使有些借款人是短期的支付困难，但拖欠一旦形成，就容易产生接二连三的拖欠，产生赖账的念头，最后无力归还债务，增加了银行承担的信用风险。固定利率房贷由于利率固定，每月还款额固定，借款人在决策时就能较为准确地确定自己能承受多大的债务，在承受债务期间准确地安排房贷支出。同时有利于树立银行“铁算盘”的观念，避免产生赖账心理。因此，针对我国居民征信体系尚不健全，借款人资格审查不够严格以及放贷条件比较宽松的现状，固定利率放贷业务有利于降低违约率，减少银行账面的不良贷款率。 ?
　　（4）稳定银行收益。银行通过承担利率风险换来了违约风险的减少，增加了收益。在固定利率房贷业务中，利率风险由借款人转嫁到银行，银行凭借其经营风险的优势，经营应由借款人承担的利率风险，扩大了银行的业务范围。借款人将利率风险转嫁给银行，须向银行交纳“保险费”，即让银行将固定利率确定在一个较浮动利率高的水平，从而增加银行的收益。固定利率房贷的利率在开始时较浮动利率房贷的利率水平高，如果贷款发放一段时间后利率水平下降，则借款人可能提前还贷。因为银行已经收取了一段时间的高利息，再加上借款人的违约金及手续费，相对浮动利率而言，银行赚得多。如果贷款发放后利率上升，只要上升幅度在银行控制和预期之内，就不会造成银行亏损。?
　　（5）固定利率可以降低信贷管理成本。在浮动利率条件下，由于目前利率变动较频繁，使得购房者的还贷额度需要不断调整，这势必会增加银行的管理手续，操作繁琐，从而增加贷款管理成本。而固定利率可以有效地减少银行贷款管理手续。在固定期内，不必因市场信贷利率的变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理成本。
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　　2 对购房者而言，固定利率房贷的优点?
　　
　　（1）不承担利率风险。固定利率房贷为购房者提供了一种风险管理手段，将购房者承担的利率风险转嫁给银行。合同一旦鉴定，无论市场利率怎样变化，借款人仍按签约时的利率支付利息，不用关心市场利率的变化以调整自己的收支计划，不用忧虑市场利率上升时还款压力增大造成支付困难，影响其他业务的正常开展，给借款人带来了时间精力的节约和精神的放松，避免了浮动利率下，利率快速上升时，借款人利息支出迅速增加以及可能因无法按期归还贷款本息而产生的精神压力和其它业务中断造成的损失。?
　　（2）固定利率房贷赋予借款人更多的选择品种。预期通货膨胀率增加，增长，则选择固定利率贷款。预期通货膨胀率降低，经济发展放慢，选择浮动利率贷款。这样借款人得到更多实惠。如果借款人无法预测长期利率，采用固定利率是一种稳妥的方法。?
　　对社会和国家政府而言，固定利率房贷具有如下优点：?
　　（1）固定利率抵押贷款更有利于货币政策对住房市场的微调。对于浮动利率抵押贷款来说，当房价过快上涨以致于央行要通过提高利率来调整时，不仅新发生的贷款利率上调，而且已经发生的存量贷款的利率也会上调。存量贷款利率的变动显然不会对新房的价格上涨产生影响，而只会加重借款人负担，并提高贷款的信用风险。只有在不对存量贷款产生影响、只对新增贷款发生“边际”作用时，货币政策才能自如实施。满足这种条件的就是固定利率抵押贷款。?
　　（2）可以突破目前房贷业务低迷的困境，为该业务注入新的活力。根据央行发布的《2005年第二季度货币政策执行报告》显示，2005 年第二季度, 个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89 亿元,比2004 年同期减少159.37 亿元,是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末, 个人住房贷款余额达1.74 万亿元, 增25.59%, 同比回落16.38 个百分点。造成房贷下降就是因为储户对未来房贷利率有加息的预期所致。自央行多次加息以来, 选择提前还贷的购房者日渐增多, 使得银行业务量巨增而不堪重负。而自光大银行2006年1月5日推出固定利率房贷业务以后，定息房贷业务申请量突增，至2007年8月，光大银行已发放固定利率贷款7000多笔，金额超过33亿元。招行、建行、农行等银行的数据也显示出定息房贷新增量均呈迅速增长态势。前后数据的反差充分显示了固定利率房贷在利率加息周期内的优势。?
　　
　　3 对银行而言，固定利率房贷的不利之处?
　　
　　（1）银行面临的利率风险增加。利率上升时，银行吸收存款支付较高的利率，而发放的贷款仍按事先约定的利率收取利息，导致银行资金收益不能抵补资金成本或不能产生足够利差而亏损。在利率下降时，借款人可能出售他们的住房或重新融资。固定利率是银行预测的，预测的利率由真实利率、风险补偿和通货膨胀率三部分组成。未来其中之一变化，都将引起银行的损失。最重要的是未来通货膨胀率。由于未来通货膨胀率具有不确定性，对其预测较为困难。虽然利率在产业周期扩张阶段上升，在经济衰退时期下降，但影响利率的因素很多，有时一种因素起主要作用，而有时另一因素起主要作用。在西方国家，利率预测是一个由来已久的职业，但即使是最优秀的利率预测人员作出的预测也常与实际南辕北辙。?
　　（2）我国目前还不具备分散利率变动风险的衍生产品。国外金融市场比较发达，有各种配套金融产品来帮助银行和客户锁定风险，如利率掉期、利率互换、利率期权、利率远期等。商业银行向客户提供固定利率房贷的同时，可以通过利率互换等方式来锁定风险。但我国目前还没有这些衍生产品，资产证券化也仅仅是刚刚起步。另外，我国商业银行内部具备衍生产品市场操作的专业人才极其缺乏，许多银行从业人员对衍生产品的概念依然模糊。银行一旦提供固定利率产品将意味着很大程度上要依靠自身来承担风险。如果预期未来长期内利率变动较大的话，则固定利率产品的收益波动率将会大大提高，从而给银行和客户都带来较大的风险。（3）给银行的管理提出了更高的要求。固定利率房贷要求银行具有更强的市场预测能力，制定恰当的固定利率房贷的利率水平，采用更多样化的工具降低利率风险。?
　　
　　4 对购房者而言，固定利率房贷的不利之处?
　　
　　（1）购房者将利率风险转嫁给银行需接受较高的利率。固定利率房贷的合同利率通常高于签订合同时的市场利率，在合同期内如果利率不下降，则借款人比浮动利率房贷多付息。?
　　（2）利率走势难判断。购房者必须根据自己的收人、还款能力,对未来利率走势做出判断,然后再考虑是否申请固定利率住房贷款。尽管购房者可以对自己未来的收人进行预期,但是未来利率走势这样专业的问题,很少有人能够做出准确的判断,也就很难说这个保险上得是否划算。在利率下降时，借款人不能享受降息所带来的利息支出减少。如果借款人持有贷款期间平均市场利率低于固定利率房贷的合同利率，则借款人多支付了利息。借款人多支付的利息也是银行多收的利息，是银行承担利率风险应收取的“保险费”。?
　　（3）固定利率住房贷款中的一些违约罚则也会增加贷款人的成本。比如,光大银行制订的固定利率贷款条款中, 违约金为3%, 也就是说,如果想提前偿还10万元贷款, 就要缴纳3000元的违约金。这个成本是比较高的, 而目前大部分银行浮动利率贷款提前偿还是不必缴纳违约金的。?
　　
　　5 固定房贷利率的?
　　
　　我国的固定利率住房抵押贷款业务只是刚刚起步，产品的设计和利率的制定还处在摸索阶段，众多消费者不了解这种产品。?
　　从近期来看,商业银行对固定房贷利率的推出从谨慎到追逐。在近期,商业银行对固定利率房贷产品的定价和期限结构的设定应该是比较保守的。银行发放一定规模的固定利率房贷,只要能找到相同固定利率的负债来源即可以保证业务的运转。在这方面,目前银行主要采取发行金融债或者协议存款两种方式,由于避险工具有限,风险出口不多,对银行来说难度较大一些。但随着市场环境和监管环境的放开,一些如利率掉期交易等衍生工具的推出,相信将使银行有更多渠道获得固定利率负债来源。各商业银行可以通过推出固定房贷利率业务获取一定的市场份额。?
　　从长期来看,固定房贷利率的发展毋庸置疑。首先住房抵押贷款支持证券,可以让住房抵押贷款流动起来,大大降低住房抵押贷款风险及商业银行推出固定房贷利率的风险。其次,固定房贷利率的推出是利率市场化的必然产物。最后,随着外资银行的进人,我国银行将会经历一场洗礼,我国商业银行的整体素质和能力也将会得到极大的提升。?
　　
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　　［1］?童霞.固定利率房贷，房贷的新热点［Ｊ］.黑龙江科技信息,2007,（24）.?
　　［2］?张才杰.论固定利率房贷在我国的发展前景［Ｊ］.消费导刊,2007,（10）.?
　　［3］?王业.浅议我国固定利率房贷［Ｊ］.科技情报开发与,2006,（23）.