金融调控对深圳房地产市场的影响

  最近，从中央到地方有几项调控政策出台，其对深圳本地房地产市场到底有多少实质性的影响，需要仔细分析一下。
 
    一、银行存款准备金率的提高，效力有限
 
    经过央行批准，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率，共计收缩可贷资金约1100多亿元。
 
    存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。
 
    相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。
 
    从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及民营银行，都具有极其重要的意义。
 
    同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小等方面的贷款投放。
 
    从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。
 
    再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银行。
 
    【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。
 
附：20年存款准备金率六次调整
 
    ★1985年：为克服法定存款准备率过高带来的不利影响，统一为10%。
    ★1987年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，从10%上调为12%。
    ★1988年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，进一步上调为13%。
    ★1998年3月21日：对存款准备金制度进行了改革，从13%下调到8%。
    ★1999年11月21日：由8%下调到6%。
    ★2003年9月21日：由6%调高至7%。
    ★2004年4月25日：实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率。
 
    二、固定资产投资项目资本金比例提高，促进开发商理性投资
 
    2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。
 
    固定资产投资需求增长一直是经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。
 
    2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。
 
    深圳本地市场总体较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。
 
    深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。
 
    三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费
 
    2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
 
    近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照5.76%来执行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出约14.3%。
 
    现阶段，第二套住房及高档住宅利率上涨的影响，具体有以下几点：
 
    1、增加普通家庭二次置业成本
 
    不过，只要采取第二套住房以夫妻另一方名义贷款的方式，一般家庭都应该能够有效解决难题。这不过是一点小小的麻烦。
 
    2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本
 
    置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受影响程度不甚明显。
 
    3、投资客户成本增加、门槛提高
 
    对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款利率的上升会直接增加投资成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户会谨慎介入。
由于现阶段个人住宅贷款还是属于银行业的优质业务，一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款利率，以挽留客户。但随着新一轮房地产低谷的预期到来，拖欠贷款、断供的风险会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。
 
    4、依赖银行贷款程度高的中小开发商影响较大
 
    再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80％以上，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作出现一定困难。
 
    从2003年6月央行公布121文件后各地开发企业的反映看，北京较为敏感，广东则相对平静。究其原因，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，抗压能力较高。
 
    随着新金融政策的逐步实施，部分中小开发企业会逐渐感到资金压力，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企业会选择退出，部分会选择进军内地市场或者与内地开发企业合作。   四、其他相关细则的出台，核心还是稳定市场

    在央行及国务院出台了新政策的同时，各地政府及银行机构也相继出台了多部细则，用以针对本地房地产市场的特殊情况。这些细则针对的主要是某些省市房地产过热的炒作或房价过快的增长，其对深圳市场的影响较小。

    1、超过三套住房不予放贷

    温州市工商银行最近对个人房贷利率进行上调，同时宣布对购买三套住房以上的贷款人不再办理房贷。同时，北京工行同样不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过三套也不予放贷，同时对房贷申请者的个人资信审查将更加严格。

    温州工行此举与控制当地炒房团的投机行为有关，其他地区的分行目前还没有对个贷利率进行如此大幅度调整。

    由于受前段时间温州炒房团事件的影响，长三角地区房价增幅过快，市场泡沫凸现，上海等地银行采取金融紧缩也是正常手段。

    而针对工行温州大幅上浮个贷利率30%以上，广东省工行有关负责人表示，广东省工行个人贷款业务如常进行，利率并未上浮，贷款利率都在央行规定的个人贷款利率浮动幅度范围之内，近期并未收缩个人信贷规模和提高利率。

    2、银行放慢公司贷款的增长速度

    根据中国银行今年一季度贷款增长速度偏快的经营情况，总行要求各行采取措施严格控制公司贷款投放速度，积极调整信贷结构。

    中行也提出，要高度关注零售贷款不良比率不断上升的势头，严格控制贷款投向，重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和适用房的客户，严格控制购买豪华别墅和购房用于投资；适当支持个人商铺按揭贷款。

    3、高档商品房的定义

    对于高档商品房的定义，在广州有了明确的标准：建筑面积超过150平方米，同时价格超过上年度本地区商品房平均价格的30%至50%的商品房；2003年在广州地区，高档商品房是指销售价格超过6000元／平方米，同时总售价超过90万元的住房。

    相对广州，深圳市的定义就要宽松一些了，虽然目前定义尚未出台，但相关人士认为，在目前的深圳市场，建筑面积超过140平方米，销售价格超过8000元／平方米的住房才算高档住宅。此类楼盘在2003年新盘中的比例不足10％。

    总的说来，现在金融控制的意图已经显露，而这些措施的效果还有待时间和市场的检验，如果目前所采取的政策措施仍然不能达到预期效果的话，将可能会有力度更大、更具体的措施出台，以期有效控制房地产行业的速度和房价的变化过程。