福州市商业地产发展问题初探

摘要：商业地产在我国时间虽短，但增长速度很快。本文从福州市商业地产的发展现状出发,分析了福州市商业地产发展迅速的原因，探讨了福州市商业地产发展的存在问题，及今后发展应注重的问题。
关键词:商业地产 发展

商业地产广义上讲包括各种非生产、居住性物业，包括写字楼、酒店、旅馆及商业服务业经营场所等；狭义上指零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等商业服务业物业形式。狭义上的商业地产是地产商、投资者、经营者和物业管理商“四合一”的有机整体，其开发模式、融资渠道、经营管理都有别于住宅、写字楼等房地产形式。近两年，我国商业地产开发呈现出大型化、订单化、规范化三大趋势，商业地产的开发在各大中城市突飞猛进，从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2－3倍，黄金地段的价格更高，尤其SHOPPINGMALL这种商业业态在中国的蔓延，使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。
一、福州市商业地产的发展现状
福州商业地产起步于上世纪80年代中期，近几年获得飞速发展。目前，福州鼓楼商业中心仍保持着商业规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的优势；台江中亭街，号称全省最大，建筑面积25万平方米的商业街群人气渐旺；新发展的仓山、金山两大商业中心势头强劲，随着“麦德龙”落户仓山，南台大道及下藤路步行商业街的建成等，在六一路及上三路一带已初步形成“十”字形发展格局；而金山商业区由于金山新区规划可容纳30万人，商业氛围正在形成；商业总面积达21万平方米的宝龙广场康城百货，及对面商业面达积也有9万平方米万象商业广场天虹百货，也正在与东百大洋分庭抗争。而正在招商和在建的商业地产也为数不少。南门兜的冠亚广场与东兴南门广场，招商广告牌醒目，前者拟建15万平方米的购物广场，后者的商业面积为4000多平方米。
二、福州市商业地产迅速发展的原因
1、增长，居民消费能力提高
近年来，福州市经济发展迅速，城市人口进一步增加。中等家庭的收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。收入水平的提高必定带动消费水平的增长，使消费品的市场容量扩大。居民生活水平明显提高，消费能力增强，带动了商业的发展，商业的繁荣必然会给商业地产的快速发展提供广阔的空间。
2、中小投资者是商业地产的主力军
商业地产可租、可售，灵活的经营方式对投资者有相当大的吸引力。中小投资者既可自己经营，又投资置业，一举两得。通常商业地产年出租收益率15％，6－8年即可收回投资成本，是较有吸引力的投资形式。加之经济的多元化发展，使有产阶层的人数逐年增长，从而给商业地产的发展带来了良好机遇。
3、住宅建设促进商业地产发展
福州市住宅房地产经过十余年的发展，以形成几大生活住宅区，住宅市场逐渐饱和，作为配套设施的商业地产成为房地产开发商新的利润增长点。另一方面，从住宅和商业地产开发的先后次序看，住宅的开发较商业地产的开发有一定的超前性，随着大量成熟的居住区的建成，必然会迎来商业地产的开发高潮。
三、福州市商业地产发展存在问题
据不完全统计，目前福州人均商铺占有面积近2平方米，超过了香港、深圳等城市的人均商铺占有面积。福州市商业地产市场供求关系失衡，销售型商业地产供求比例为1：0.75，全市闲置商业店面83万平方米，沉淀的资金至少在100亿元左右。凸现多重问题。
1、缺乏统一规划
目前一些相当大型的商业广场，定位为Mall，但由于其建设地域都不是福州市的商业繁荣地带，而是独立的一个大面积的购物中心，发展前景尚不明晰；宝龙广场就是很好的例子。一些商业地产出现冷热不均的情况，沿街店面相当繁华，而背街一面的店铺则大量闲置；中亭街发展初期正是如此。还有一些商业地产项目，仅仅强调追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。
2、定位偏差
每个商圈都有其合适的商业定位，如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天不足了。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。业内专家指出，市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，才能出奇制胜。，“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。福州的中亭街，定位在“亚洲第一商业街”，如今却满是中低档的批发，也成了台江商圈档次不高的症结所在。
3、盲目性的开发
商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发的盲目，在建造这些商业设施的时候，没有建造之前的可行性研究，购买力的分析，客流量的分析，预期利润的分析，预期销售额的分析，对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。现在很多的商业地产开发商，都是第一次涉足商业地产开发的住宅开发商，他们缺乏专业素质和资金实力，对商业地产也不是很了解，在这种情况下他们大多急于脱手套现，赚取高额的利润，根本不懂也不管后期的经营。而这增加了商业地产的运营风险。如解放大桥的中洲岛，长期全岛闲置，投资者的损失可谓惨重。
四、发展商业地产应注重的几个问题
1、做好前期规划与定位工作
目前我国商业地产结构性矛盾突出，布局不尽合理，在管理上与国外也有很大的差距，我们应当根据城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设，尤其是社区网点建设更应当加强。由于商业地产与市场需求关系紧密，前期规划设计十分重要。地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。要抓好定位先要调查好市场，确定招商对象、经营模式和业态需求，从市场出发，走适合自己的路，不能简单套用住宅项目的开发模式。地产商要了解项目特色、客流情况，该区域的人均收入、居民可花费的收入，然后再进行建筑规划设计，以最大限度减少日后改造的成本，降低商业地产的风险。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要对商业地产项目的规模、档次、区位等多种要素也应充分考虑，要错位经营。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到比大型商业更专一更精细。
2、注重地产商和经营者的资源整合
商业地产在开发过程中，地产商和商业经营者应加强资源整合，共树品牌形象，共御风险。地产商不注重与商业经营者核心品牌价值的整合，没有规划商业业态，进驻的商业品牌和业态与居住人群的消费习惯、消费能力没有很好对接，必将导致租金下降，业主和投资者不能获得稳定的收益，投资受损。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。实现商业与地产紧密联手，才能降低投资风险，这也是的特色。
3、完善政府管理机制
由于商业地产在我国出现的时间不长，目前以出售房产产权为主要运营模式，所有权和经营权完全或部分归属业主。因此，通过强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必要的。依据城市经济水平和城市总体规划，制定城市商业规划，以此来调控商业网点的布局和等级规模，消除商业地产泡沫。成熟的城市商业布局与成功的商业地产有着很强的依赖关系，政府在制订相关规划的时候，应该考虑让更多的房地产开发商参与到其中来，实现政府、项目投资商、开发商、楼盘投资者、普通消费者“五赢”的局面，真正体现商业地产的开发价值。商业地产要走向可持续发展，加强管理，引导商业地产运营模式理性回归，减少产权式商铺销售，逐渐增多租赁或只租不售的商业地产项目，以求获得合理的、长期的收益。
4、完善商业地产投融资机制
要建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70％以上，有的一些大型商业地产项目甚至超过90％。为此，国家应创新商业地产市场化的投融资机制，放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域，借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这将对提升商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。
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1、罗福周 西安市商业地产面临的契机与挑战 商业时代 2006.20
2、刘菲 我国商业地产发展的沿革与成因探析 北京工商大学学报(社会科学版)2006.11