母公司办公楼出售还是租赁

　　【摘 要】在现实中，集团内部子母公司之间到底是出售还是租赁办公楼，会对整个集团产生不同的税负影响。本文就不同情况加以讨论。?
　  【关键词】出售；租赁??
　　
　　A企业是一个拥有八个子公司的中型企业集团，为了便于管理并减少费用支出，集团决定各子公司与母公司集中办公，为此母公司建造了一幢成本1的办公楼，集团各成员企业（含母公司）均为盈利企业且都适用25%的所得税率。在都按公开市场价格交易的前提下，目前有两个方案可供选择，一是由母公司向各子公司出售办公楼，售价T，使用50年；二是各子公司向母公司租赁办公场地，租期50年，每年租金X.下面就上述两个方案对集团税负的不同影响作一讨论?
　　方案一：出售?
　　首先，集团母公司按照市场价格将成本为1的办公楼出售给各子公司，集团母公司取得销售收入T。这时A集团母公司将办公楼出售的行为从现行税法来看，属于自建后对外销售的行为，建筑业的营业额中不含取得土地的价款，若当地税务部门规定建筑业的成本利润率为10%，则A企业母公司提供建筑业应税劳务所需承担的营业税为0.3402，城建税及费附加分别按照营业税的7%和3%缴纳即0.034。?
　　其次A企业母公司将自建的办公楼销售的行为还应按销售不动产缴纳营业税，母公司该销售行为的税负为营业税0.05T-0.0687，城建税及教育费附加0.005T-0.0069，故营业税、城建税及教育费附加一共要0.055T+0.2986，印花税0.005T，由于土地增值率A为（T-1－（0.055T+0.2986）-0.005T）÷（1+0.055T+0.2986+0.005T）×100%=（0.94T-1.2986）÷（0.06T+1.2986）；由于土地增值税为超额累进，所以T≤2.141时，土地增值税为0.282T-0.390；2.141＜T≤2.951时，土地增值税为0.373T-0.584；2.951＜T≤4.751时，土地增值税为（0.461T-0.844；T＞4.751时，土地增值税为0.543T-1.234.若不考虑其他因素的影响，则母公司将因此而增加发生当期的所得税为T≤2.141时，0.165T-0.227；2.141＜T≤2.951时，0.142T-0.179；2.951＜T≤4.751时，0.120T-0.211；T＞4.751时，0.099T-0.016。母公司上述交易行为的总税负为T≤2.141时，0.507T-0.318；2.141＜T≤2.951时，0.575T-0.464；2.951＜T≤4.751时，0.641T-0.756；T＞4.751时，0.702T-0.951.?
　　各子公司合计需承担的税负为契税0.03T，印花税0.0005T，不考虑过户费、手续费及其他费用，所以上述房产作为固定资产的入账价值为：T+0.03T+0.0005T=1.0305T。房产税按《房产税暂行条例》的规定，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，当纳税人将房产用于自身的生产经营时，房产税依照房产原值一次性减除10%～30%后的余值缴纳，当地省级政府确定的减除比例为30%。则A集团各子公司办公楼每年的房产税合计为0.0084T。办公用房的使用年限按50年计算，则每年因交易而增加的固定资产折旧为0.021T-0.02（不计残值，下同）增加的房产税为0.009T-0.008，可抵免所得税0.008T-0.007。50年因交易而增加的折旧及房产税折算成现值分别为0.132T和可抵免所得税折算成现值0.126T-0.110（折现率6%，下同）。即子公司该项业务50年的税负总现值0.037T-0.110。所以A企业集团在上述业务中的税负总现值为T≤2.141时，0.544T-0.428；2.141＜T≤2.951时，0.612T-0.574；2.951＜T≤4.751时，0.678T-0.866；T＞4.751时，0.739T-1.061.?
　　方案二：租赁?
　　A企业母公司将上述办公楼租赁给各子公司使用，租赁期与房屋的使用年限一致，确定为50年，租赁期满后房产仍归母公司所有，租金按公开市场原则确定，每年X。则该交易行为A企业母公司每年的税负为营业税0.05X（万元），城建税及费附加0.005X；当纳税人将房产出租时房产税按租金收入计征，因此母公司每年的房产税0.12X；印花税按财产租赁税目计征为0.001X；所得税（不考虑其他因素的影响）为0.206X。由于在方案一的讨论过程中只考虑了因内部交易而增加的房产原值折旧及房产税对所得税抵免的影响，因此这里不考虑房产折旧对所得税抵免的影响。故而A企业母公司在出租办公楼这一交易过程中每年的总税负为0.382X，50年总税负折算成现值为6.021X。这过程中各子公司每年只有印花税0.001X；同时由于支付的办公楼租金可以在税前扣除，因此每年可抵免所得税0.25X。上述两项折算成50年的现值分别为0.016X和3.940X，实际税负现值为-3.924X。因此A企业集团在方案二中的总税负折算成现值为2.097X?
　　由于从企业集团的整体来看，无论是将办公楼出售还是租赁给各子公司使用，都不能给集团带来真正的效益，只不过是各种资源在集团内部的重新分配和调整，而在交易过程中承担的税负却是实实在在的资源流出。因此交易过程中总体税负的高低就成为了评价方案优劣的唯一经济标准。
　　当然，在具体的方案选择过程中也要考虑别的因素的影响，首先是母公司及子公司的盈利水平和盈利能力，如果子公司中全部或始终有部分公司甚至全部为亏损，而母公司每年始终为盈利或者相反，则必然会影响到方案的选择；还有租金水平与销售价格水平的配比是否合理；还有折现率的高低及成员企业所得税率的差别等等。总之，集团公司在确定内部交易方式时，要综合考虑对集团总体税负的影响，从中选出最佳方案，从而使承担的税负最低，达到实现企业利益最大化的目的。